Investir pour louer à long terme à Jérusalem : ce qu’il faut savoir

Beaucoup de familles de France achètent d’abord un appartement à Jérusalem pour le louer, en attendant leur alya ou celle de leurs enfants. C’est une belle façon de prendre racine. Mais en Israël, l’investisseur paie plus d’impôts à l’achat et emprunte moins. Voici les points à connaître.

1. Un apport plus important

Pour un investissement, la banque ne peut pas financer plus de 50 % du prix. C’est la règle de la Banque d’Israël pour les « logements d’investissement », qui incluent aussi les achats par des non-résidents.

Source : Banque d’Israël — directive 329 « Limitations on Issuing Housing Loans » (boi.org.il, PDF). Vérifié le 13 octobre 2026.

Concrètement, pour un appartement à 2 000 000 ₪, il faut au moins 1 000 000 ₪ d’apport, plus les frais.

2. Un Mas Rechisha à 8 % dès le premier shekel

Si ce n’est pas votre seul logement en Israël, vous payez le barème investisseur :

Source : Rashut HaMisim — simulateur officiel de l’impôt d’acquisition (gov.il) ; Rashut HaMisim — instruction d’exécution Misui Mekarkein n° 1/2025 (gov.il, PDF). Barèmes applicables du 16/01/2025 au 15/01/2028 (montants gelés par la loi des arrangements). Vérifié le 13 octobre 2026.

Exemple : pour 2 000 000 ₪, le Mas Rechisha est de 160 000 ₪. Il faut l’intégrer dans le calcul de rentabilité dès le départ. Faites le calcul avec votre prix.

3. Qui loue à Jérusalem ?

La demande locative à Jérusalem a ses propres visages :

• Les familles d’avre’him et les étudiants de yeshiva, qui cherchent près de leurs institutions ;
• Les olim, qui louent souvent avant d’acheter ;
• Les familles religieuses qui veulent un quartier précis, une synagogue, une école ;
• Les étudiants et les salariés des universités, des hôpitaux et des administrations.

Pour un investissement, regardez surtout le loyer réaliste du quartier (comparé aux annonces réelles), les charges (vaad bayit, entretien, assurance) et l’état de l’immeuble. Un appartement avec balcon pour la souccah et ascenseur de Chabbat se loue plus facilement à une famille religieuse.

4. L’impôt sur les loyers

Pour un logement loué à usage d’habitation, il existe en Israël trois façons d’être imposé sur les loyers :

• L’exonération, si le total de vos loyers mensuels reste sous un plafond (environ 5 654 ₪ par mois en 2026 selon Kol Zchut, à vérifier sur gov.il).
• Le taux forfaitaire de 10 % sur les loyers bruts, sans déduction de charges (à vérifier).
• Le régime normal, au barème de l’impôt sur le revenu, avec déduction des charges et de l’amortissement.

Le bon choix dépend de vos revenus et de votre pays de résidence fiscale. Si vous vivez en France, la convention fiscale franco-israélienne entre aussi en jeu. Parlez-en à un expert-comptable avant d’acheter.

5. Le bail et le locataire

La loi israélienne sur la location équitable encadre le bail : état du logement à la remise des clés, réparations à la charge du propriétaire, et plafonnement de la garantie demandée au locataire. Selon Kol Zchut, elle ne peut pas dépasser le plus bas de plusieurs plafonds, dont un tiers de la durée du bail en loyers et, pour une garantie bancaire, 3 mois de loyer (détails, à vérifier).

En pratique, on demande souvent une garantie (chèque, garantie bancaire ou caution), et l’arnona est à la charge du locataire. Un bon bail, rédigé ou relu par un avocat, évite la plupart des conflits.

6. Gérer depuis la France

Il faut quelqu’un sur place, à Jérusalem, pour :

• trouver et sélectionner le locataire ;
• faire l’état des lieux et remettre les clés ;
• suivre les paiements et les garanties ;
• gérer les réparations avec des artisans de confiance ;
• renouveler ou terminer le bail le moment venu, par exemple pour votre propre alya.

C’est exactement ce que je fais dans mon service de gestion long terme.

7. Penser à la revente

À la revente d’un logement d’investissement, la plus-value est en principe soumise au Mas Shevach (impôt sur la plus-value immobilière). Les règles d’exonération et de calcul sont complexes : faites une simulation avec votre avocat avant d’acheter, pas au moment de vendre.

Informations générales, ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal.