Vos questions sur l’immobilier à Jérusalem

Dans l'ordre : fixer son budget et obtenir un accord de principe de la banque, choisir le quartier, chercher l'appartement, faire les vérifications avec un avocat (Tabou, mairie, dettes), négocier, signer le contrat, inscrire une note d'avertissement au Tabou, déclarer la vente aux impôts et payer le Mas Rechisha, puis devenir propriétaire inscrit.

Le détail de chaque étape est dans notre article Acheter un appartement à Jérusalem.

Sources : Guide Dan Chemla. Vérifié le 14 octobre 2026.

Non. En Israël, il n'y a pas de notaire dans une vente immobilière. Chaque partie a, en général, son propre avocat. Il vérifie le bien, rédige ou relit le contrat, déclare la vente aux impôts et suit l'inscription au Tabou. Ses honoraires sont libres : demandez un devis écrit, TVA comprise.

Sources : Guide Dan Chemla. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le Tabou est le registre foncier israélien. L'extrait (nessah Tabou) indique qui est propriétaire, et s'il existe une hypothèque, une saisie ou une note d'avertissement. C'est le premier document à vérifier avant de s'engager.

Sources : Kol Zchut — note d'avertissement. Vérifié le 14 octobre 2026.

C'est une inscription au registre foncier qui signale que le propriétaire s'est engagé par écrit à vendre (ou à ne pas vendre) le bien. Tant qu'elle n'est pas effacée, aucune transaction contraire ne peut être inscrite, sauf accord de son bénéficiaire ou décision de justice. Elle protège donc l'acheteur entre la signature et le transfert de propriété.

Sources : Kol Zchut — הערת אזהרה. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

En principe, non. Selon Kol Zchut, l'agent n'a droit à sa commission que s'il vous a fait signer un bon de commande écrit (« hazmana bichtav »). Ce document doit indiquer les noms et pièces d'identité des parties, l'adresse du bien, le prix demandé et le montant ou le pourcentage de la commission.

La commission est libre et se négocie avant la signature : il n'y a pas de plafond légal. En cas de manquement, une plainte peut être déposée auprès du registre des agents du ministère de la Justice.

Sources : Kol Zchut — droits des clients d'agents immobiliers. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

La loi fixe des pourcentages maximums selon l'avancement du chantier, quand l'acheteur est protégé par une note d'avertissement, une hypothèque ou un transfert de propriété (pas quand il a reçu une garantie bancaire ou une assurance). Pour les contrats signés depuis le 16/05/2019, selon Kol Zchut :

• 31 % à la fin du coulage du niveau le plus bas ;
• 25 % pour le gros œuvre de l'étage ;
• 5 % pour le gros œuvre de tout l'immeuble ;
• 6 % pour le revêtement extérieur ;
• 10 % pour l'enduit et le carrelage de l'appartement ;
• 13 % pour le revêtement intérieur, les fenêtres et les garde-corps ;
• 5 % pour les parties communes et les abords ;
• 5 % à la remise des clés avec le permis d'habiter.

Un pourcentage plus élevé dans le contrat ne s'applique pas.

Sources : Kol Zchut — paiements maximums selon l'avancement. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, la loi oblige le promoteur à protéger les sommes versées par l'acheteur : le plus souvent par une garantie bancaire, sinon par une assurance, une note d'avertissement, une hypothèque ou un transfert de propriété. Exigez cette protection à chaque versement. Si vous ne la recevez pas, une plainte peut être déposée auprès du responsable de la loi sur la vente (ministère du Logement).

Sources : Kol Zchut — garantie bancaire · Kol Zchut — plainte pour absence de garantie. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, il y a deux périodes :

• La période de contrôle (bedek), qui commence à la remise des clés : de 1 à 7 ans selon le type de défaut (par exemple 4 ans pour l'étanchéité et les fuites, 7 ans pour un revêtement extérieur qui se décolle), et 20 ans pour la structure porteuse. Le promoteur doit réparer, sauf s'il prouve que le défaut vient du propriétaire.
• La période de garantie, 3 ans de plus : le propriétaire doit alors prouver que le défaut vient de la conception, de l'exécution ou des matériaux.

Un défaut visible à la livraison doit être signalé dans l'année ; un défaut caché, dès qu'on le découvre.

Sources : Kol Zchut — responsabilité du promoteur. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Une vraie mirpeset souccah est à ciel ouvert, sans balcon ni avancée au-dessus. Vérifiez aussi qu'elle n'a pas été fermée ou couverte sans permis : c'est fréquent à Jérusalem et cela peut poser problème à la revente ou pour le crédit. Votre avocat peut consulter le dossier de l'appartement à la mairie.

Sources : Guide Dan Chemla. Vérifié le 14 octobre 2026.

Posez-vous les bonnes questions : quelle communauté, quelles synagogues et écoles, quel Chabbat (distance à pied, érouv), quel relief, quels transports. Puis passez un Chabbat dans le quartier avant de vous décider. Notre article Choisir son quartier quand on vit selon la Torah présente Har Nof, Bayit Vegan, Ramot, Katamon, Baka, la Vieille Ville…

Sources : Guide Dan Chemla. Vérifié le 14 octobre 2026.

Commencez par relire le contrat : il prévoit en général la date de livraison et une indemnité de retard. Selon Kol Zchut, un retard de livraison fait partie des manquements pour lesquels on peut porter plainte auprès du registre des entrepreneurs (ministère du Logement), si le promoteur y est inscrit. Pour obtenir une indemnité, il faut en revanche saisir le tribunal.

Faites vérifier vos droits par votre avocat avant toute démarche.

Sources : Kol Zchut — plainte au registre des entrepreneurs. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le mifrat décrit précisément ce que le promoteur doit livrer : matériaux, finitions, équipements. C'est la référence en cas de désaccord à la livraison. Selon Kol Zchut, si le promoteur ne livre pas ce qui est promis dans le cahier des charges, on peut porter plainte auprès du registre des entrepreneurs, en joignant le contrat et le mifrat.

Lisez-le avec votre avocat avant de signer, et gardez-en un exemplaire.

Sources : Kol Zchut — plainte au registre des entrepreneurs. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le promoteur demande souvent à l'acheteur de participer aux honoraires de son avocat, qui s'occupe de l'inscription des droits. Selon Kol Zchut, la loi plafonne cette participation pour les appartements jusqu'à 4 642 750 ₪ : le plus bas entre 0,5 % du prix et un plafond révisé chaque année (5 915 ₪ en 2026), TVA en plus. Au-delà de ce prix, il n'y a pas de plafond.

Sources : Kol Zchut — plafond des honoraires. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Une grande partie des terrains en Israël appartient à l'État et est gérée par l'Autorité foncière d'Israël (Rashut Mekarkei Israel, autrefois « Minhal »). Le propriétaire de l'appartement détient alors un bail de longue durée (hakhira) plutôt qu'une pleine propriété du sol. Des frais (droits de consentement, rachat du bail) peuvent s'appliquer selon les cas. Vérifiez le statut du terrain avec votre avocat avant d'acheter.

Sources : Kol Zchut — droit sur un bien immobilier. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, écrivez d'abord au promoteur. S'il ne règle pas le problème, vous pouvez porter plainte auprès du registre des entrepreneurs du ministère du Logement : c'est une procédure disciplinaire, qui ne vous rapporte pas d'argent. Pour obtenir une réparation ou une indemnité, il faut saisir le tribunal.

Sources : Kol Zchut — plainte au registre des entrepreneurs. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Une extension, une pièce fermée sur le balcon ou une cloison faites sans permis (harigot bnia) restent un problème après la vente : la mairie peut demander de démolir ou infliger une amende, la banque peut refuser de financer la partie illégale, et les voisins peuvent contester si les parties communes sont touchées. Selon Kol Zchut, l'agent doit vous remettre un questionnaire rempli par le vendeur qui mentionne justement les infractions de construction et l'humidité. Comparez le plan du permis (au service d'urbanisme de la mairie) avec l'appartement réel avant de signer, et faites vérifier par votre avocat.

Sources : Kol Zchut — droits des clients d'un agent immobilier · Kol Zchut — travaux dans un appartement en copropriété. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Pas forcément à celui dont le nom figure au Tabou. Selon Kol Zchut, en Israël, les biens accumulés pendant le mariage sont en principe partagés, et les tribunaux reconnaissent souvent que le logement familial appartient aux deux, même s'il n'est inscrit qu'au nom de l'un. Pour éviter toute ambiguïté (et pour certaines règles fiscales), il est souvent plus simple d'inscrire les deux époux. Pour une situation précise, consultez un avocat.

Sources : Kol Zchut — présomption de communauté entre époux. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, on part du prix de vente moins le prix d'achat, chacun réévalué selon l'inflation, puis on déduit les frais reconnus : travaux d'amélioration, avocat, agent (2 % du prix au maximum), Mas Rechisha, taxes. L'impôt est d'environ 25 % de la plus-value réelle. Gardez toutes les factures : elles sont nécessaires pour déduire les frais. L'exonération du logement unique peut annuler cet impôt.

Sources : Kol Zchut — calcul du Mas Shevach · Kol Zchut — frais déductibles. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, dans les 60 jours après la signature, sauf cas de report (clés pas encore remises et moins de 40 % du prix payé, par exemple). De son côté, l'acheteur doit verser une avance sur l'impôt du vendeur (7,5 % du prix dans la plupart des cas), dans les 30 jours après la signature ou dès qu'il a payé plus de 40 % du prix, sauf exonération. Il est aussi possible d'étaler la plus-value sur 4 ans au maximum.

Sources : Kol Zchut — paiement du Mas Shevach · Kol Zchut — avance payée par l'acheteur. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

C'est possible. Selon Kol Zchut, il faut notamment que le défunt n'ait possédé qu'un seul logement (même une part d'un autre logement peut faire perdre l'exonération) et qu'il ait lui-même eu droit à l'exonération s'il avait vendu. L'héritier doit être résident israélien, ou conjoint ou descendant du défunt. L'exonération est plafonnée à 5 008 000 ₪ (2024 à 2027).

Sources : Kol Zchut — appartement reçu en héritage. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

En résumé : faire estimer le bien et fixer un prix réaliste, préparer les documents (extrait du Tabou, dossier à la mairie, attestations de paiement de l'arnona et du vaad bayit), choisir un avocat, négocier, signer, déclarer la vente à Rashut HaMisim (Mas Shevach ou demande d'exonération), puis remettre les clés et transférer la propriété au Tabou.

Dan peut vous accompagner de la mise en vente jusqu'à la signature.

Sources : Kol Zchut — déclaration de vente. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

La Banque d'Israël limite la part financée par le crédit :

• 75 % du prix pour une résidence unique ;
• 70 % pour un logement de remplacement ;
• 50 % pour un investissement, ce qui inclut les achats par des non-résidents.

Il faut donc au moins 25 % d'apport pour une résidence unique, plus les frais.

Sources : Banque d'Israël — directive 329. Vérifié le 14 octobre 2026.

La mensualité ne peut pas dépasser 50 % du revenu disponible de l'emprunteur, et la durée ne peut pas dépasser 30 ans. Chaque banque peut appliquer des conditions plus strictes.

Faites une simulation avec notre calculateur de mensualité.

Sources : Banque d'Israël — directive 329 · Kol Zchut — limites du crédit. Vérifié le 14 octobre 2026.

Un crédit israélien est en général un mélange de plusieurs « pistes » (tamhil). Selon Kol Zchut :

• au moins un tiers doit être à taux fixe, et au plus deux tiers à taux variable ;
• la piste prime suit le taux de la Banque d'Israël plus une marge, sans indexation sur l'inflation ;
• la piste fixe indexée protège contre la hausse des taux, mais le capital peut augmenter avec l'inflation.

Le bon mélange dépend de votre situation : c'est le moment de vous faire accompagner.

Sources : Kol Zchut — pistes de crédit · Kol Zchut — limites du crédit. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, au moins 24 jours. Tant qu'il est valable et que les informations données sont exactes, la banque doit accorder le crédit aux conditions de l'accord, même si les taux ont changé entre-temps. Demandez-le avant de chercher : vous saurez exactement où vous en êtes.

Sources : Kol Zchut — accord de principe. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, en totalité ou en partie. Les frais possibles et leur mode de calcul sont fixés par un décret bancaire. Selon Kol Zchut :

• un remboursement partiel doit représenter au moins 10 % du crédit initial ou du solde ;
• vous choisissez entre réduire la durée ou la mensualité ;
• la banque doit vous remettre gratuitement, deux fois par an, un document expliquant les frais ;
• la partie aidée par le ministère du Logement est exonérée de frais.

Sources : Kol Zchut — remboursement total · Kol Zchut — remboursement partiel. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui. Refinancer, c'est rembourser l'ancien crédit avec un nouveau, dans la même banque ou ailleurs. Il n'y a pas de limite au nombre de refinancements. Avant de vous lancer, comparez les frais : frais de remboursement de l'ancien prêt, frais de dossier du nouveau. Kol Zchut détaille les cas où certains frais ne s'appliquent pas, par exemple au moment d'un changement de taux sur une piste variable.

Sources : Kol Zchut — refinancement. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

La banque peut exiger deux assurances : une assurance vie (qui rembourse le solde en cas de décès) et une assurance du bâtiment (incendie, tremblement de terre…). Selon Kol Zchut :

• vous pouvez souscrire chez l'assureur de votre choix, pas seulement celui de la banque ;
• vous pouvez changer à tout moment, sans frais, si la nouvelle police offre les mêmes garanties ;
• l'assurance du bâtiment de la banque ne couvre pas le contenu de l'appartement ;
• la banque ne peut pas l'exiger pour un prêt (ou un solde) de moins de 30 000 ₪.

Sources : Kol Zchut — assurance du crédit. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Les personnes reconnues « sans logement » peuvent obtenir un prêt aidé, sur présentation d'un certificat d'éligibilité valable un an. Selon Kol Zchut :

• le taux est inférieur de 0,5 % au taux logement publié par la Banque d'Israël, sans dépasser 3 % ;
• il est indexé sur l'inflation, sur 30 ans maximum ;
• pour un achat chez un promoteur, il doit être demandé dans les 36 mois suivant la signature ;
• il n'y a pas de frais de remboursement anticipé sur cette partie.

Les montants dépendent de votre situation : à vérifier auprès d'une banque.

Sources : Kol Zchut — crédit pour ayants droit. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, mais la Banque d'Israël classe l'achat d'un non-résident comme un investissement : 50 % maximum de financement. Les banques ajoutent leurs propres conditions (justificatifs de revenus étrangers, délais). Renseignez-vous tôt.

Sources : Banque d'Israël — directive 329. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le barème 2026 (gelé jusqu'au 15/01/2028) : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, 3,5 % jusqu'à 2 347 040 ₪, 5 % jusqu'à 6 055 070 ₪, 8 % jusqu'à 20 183 565 ₪ et 10 % au-delà. Exemple : 20 538 ₪ pour un appartement à 2 500 000 ₪.

Calculez le vôtre avec le calculateur.

Sources : Rashut HaMisim — simulateur officiel · Rashut HaMisim — instruction 1/2025. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le barème « logement supplémentaire » s'applique : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà, dès le premier shekel. Pour 2 500 000 ₪ : 200 000 ₪.

Sources : Rashut HaMisim — simulateur officiel. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, si vous vendez votre logement actuel dans le délai prévu. Selon Kol Zchut, le délai dépend de la date d'achat du nouveau logement :

• 18 mois pour un achat entre le 01/06/2023 et le 31/05/2025 ;
• 24 mois dans les autres cas, avec des périodes de transition particulières (27 mois pour certains achats entre le 01/06/2025 et le 30/05/2026) ;
• pour un achat chez un promoteur : 12 mois à partir de la remise des clés prévue au contrat.

Ces délais changent souvent : vérifiez votre cas exact avec votre avocat.

Sources : Kol Zchut — calcul du Mas Rechisha. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut : la déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant la signature, et l'impôt payé dans les 60 jours, sur la base de votre auto-évaluation. Une déclaration tardive sans raison valable entraîne une amende de 5 % de l'impôt, plus indexation et intérêts. C'est en général votre avocat qui s'en occupe.

Sources : Kol Zchut — paiement du Mas Rechisha · Kol Zchut — amende. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le Mas Shevach est en principe de 25 % de la plus-value réelle. Mais la vente d'un logement unique peut en être exonérée. Selon Kol Zchut, il faut notamment :

• avoir détenu le logement au moins 18 mois ;
• ne posséder qu'un seul logement au moment de la vente (le couple et les enfants mineurs comptent ensemble) ;
• rester sous le plafond d'exonération de 5 008 000 ₪ (années 2024 à 2027).

Un non-résident peut en bénéficier s'il n'a pas de logement dans son pays de résidence.

Sources : Kol Zchut — exonération logement unique. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

C'est une taxe municipale sur la plus-value créée par un nouveau plan d'urbanisme (par exemple des droits à construire supplémentaires). Selon Kol Zchut, elle représente la moitié de la hausse de valeur et se paie au moment de la vente ou de l'obtention d'un permis. Elle est due par le propriétaire, sauf accord contraire dans le contrat. Dans les projets de rénovation urbaine, c'est souvent le promoteur qui la paie.

Sources : Kol Zchut — Hetel Hashbacha. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

18 % depuis le 1^er janvier 2025, selon le décret TVA de 2024. Elle s'ajoute notamment aux honoraires de l'avocat et de l'agent.

Sources : Rashut HaMisim (gov.il). Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Il existe trois options pour un logement loué à usage d'habitation. Selon Kol Zchut, en 2026 :

• l'exonération : totale si vos loyers ne dépassent pas 5 654 ₪ par mois, partielle jusqu'à 11 308 ₪ ;
• le taux forfaitaire de 10 % sur les loyers bruts, sans déduction de charges, à payer avant le 30 janvier de l'année suivante ;
• le régime normal, au barème de l'impôt sur le revenu, avec déduction des charges et de l'amortissement.

Si vous vivez en France, la convention fiscale franco-israélienne s'applique aussi : parlez-en à un expert-comptable.

Sources : Kol Zchut — exonération des loyers. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, mais avec une forte réduction. Selon Kol Zchut, une transmission sans contrepartie à un proche (conjoint, enfant, petit-enfant, frère ou sœur, conjoint d'un enfant) ne paie qu'un tiers du Mas Rechisha normal. Entre conjoints qui vivent ensemble, la transmission de leur logement est exonérée. Les parents ne figurent pas dans la liste des proches : à vérifier auprès de Rashut HaMisim.

Sources : Kol Zchut — réduction pour un proche · Kol Zchut — exonération entre conjoints. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, plusieurs réductions existent, notamment :

• Seniors à l'âge de la retraite : jusqu'à 25 % (au choix de la mairie), 30 % sous conditions de revenus, jusqu'à 100 % avec un complément de revenu, sur 100 m² ;
• Faibles revenus : réduction selon un barème de revenus ;
• Handicap : par exemple 66,66 % pour les invalides de Tsahal et des forces de sécurité.

On ne cumule pas : seule la réduction la plus élevée s'applique. La demande se fait au service de l'arnona de la mairie.

Sources : Kol Zchut — arnona pour les seniors · Kol Zchut — arnona et faibles revenus. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Une réduction est possible, mais pas automatique. Selon Kol Zchut, un logement inutilisé pendant au moins 30 jours de suite peut bénéficier d'une réduction : jusqu'à 100 % les six premiers mois, puis moins les mois suivants, sur 36 mois au total. Pour un logement neuf jamais utilisé, la réduction peut aller jusqu'à 100 % pendant 12 mois. Chaque mairie décide si elle l'accorde : il faut en faire la demande et prouver que le logement est vide.

Sources : Kol Zchut — arnona pour un bien vide. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

On dépose une contestation (hasaga) auprès du directeur de l'arnona de la mairie. Selon Kol Zchut, il doit répondre en 60 jours (90 s'il obtient un délai) ; sans réponse dans les temps, la contestation est considérée comme acceptée. Ensuite, on peut faire appel devant la commission de recours dans les 30 jours, puis devant le tribunal administratif. Attention : contester ne dispense pas de payer. Le délai pour contester l'avis lui-même est à vérifier auprès de la mairie.

Sources : Kol Zchut — arnona. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, pour 2026, les loyers d'habitation sont totalement exonérés jusqu'à 5 654 ₪ par mois à vérifier (tous vos appartements additionnés). Entre ce montant et 11 308 ₪, l'exonération est partielle et diminue. Le calcul se fait mois par mois. Autre voie possible : la taxation forfaitaire à 10 % du loyer brut, sans déduction ; on ne peut pas cumuler les deux sur le même appartement. Les règles sont différentes si vous êtes résident fiscal à l'étranger : demandez à un expert-comptable.

Sources : Kol Zchut — exonération des loyers d'habitation. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui. Selon Kol Zchut, plusieurs catégories peuvent payer un Mas Rechisha réduit (souvent 0,5 % sur une partie du prix) pour acheter leur logement : invalides du travail ou d'accident de la route à 50 % au moins, invalides de Tsahal, personnes aveugles, parents d'un enfant reconnu invalide à 100 %, rescapés de la Shoah… à vérifier. La demande se fait au bureau de l'impôt foncier (Missouï Mekarkein) avec le formulaire 2973 et l'attestation d'invalidité. Cette réduction n'est accordée que deux fois dans la vie.

Sources : Kol Zchut — Mas Rechisha réduit pour invalides du travail · Kol Zchut — Mas Rechisha. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Chaque habitant a droit à une quantité d'eau mensuelle au tarif bas. Selon Kol Zchut, si la compagnie des eaux (à Jérusalem : Hagihon) ne sait pas combien de personnes vivent chez vous, elle facture comme pour 2 personnes, avec le tarif le plus cher pour le reste. Pour une famille nombreuse, la différence peut atteindre plusieurs centaines de shekels par an. Déclarez-le en emménageant, puis à chaque naissance ou départ ; le remboursement en cas de retard est limité à 12 mois.

Sources : Kol Zchut — déclarer le nombre d'habitants. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, le transfert gratuit de droits sur un logement entre époux est exonéré de Mas Rechisha (et en général de Mas Shevach) à vérifier. Il faut quand même déclarer l'opération au bureau de l'impôt foncier. C'est utile par exemple pour ajouter le nom de votre conjoint au Tabou après l'achat.

Sources : Kol Zchut — exonération entre époux. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, un étudiant (y compris en année préparatoire) peut obtenir une réduction d'arnona selon ses revenus, si le compte d'arnona est à son nom. Ce n'est pas une obligation pour la mairie : le taux est fixé chaque année par la ville. Pour les étudiants en yeshiva ou en kollel, renseignez-vous directement auprès de la mairie de Jérusalem. à vérifier

Sources : Kol Zchut — réduction d'arnona pour étudiant. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, sous conditions. Selon Kol Zchut :

• l'achat doit avoir lieu entre 1 an avant l'alya et 7 ans après ;
• pour une alya après le 15/08/2024, il faut que ce soit votre logement unique et que le prix ne dépasse pas 20 183 565 ₪ ;
• le barème réduit est alors d'environ 0 % jusqu'à 1,98 million ₪, 0,5 % jusqu'à 6,06 millions ₪, puis 8 % ;
• la réduction ne s'utilise qu'une fois pour un logement.

Le calculateur propose une estimation « olim ».

Sources : Kol Zchut — réduction pour les olim. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui. Selon Kol Zchut, les olim peuvent obtenir jusqu'à 90 % de réduction sur l'arnona pour 100 m² de l'appartement, pendant 12 mois choisis dans les 24 mois qui suivent l'inscription comme oleh. Le taux exact dépend de la mairie. Faites la demande au service de l'arnona de la mairie de Jérusalem, avec votre teoudat zehout et votre teoudat oleh.

Sources : Kol Zchut — arnona pour les olim. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le programme s'adresse surtout aux personnes « sans logement », c'est-à-dire sans appartement (ni plus d'un tiers d'appartement) depuis 3 ans. Selon Kol Zchut, un oleh titulaire d'un certificat valable reçoit le maximum de points liés au service militaire (jusqu'à 20). L'attestation d'éligibilité est valable un an et doit être renouvelée.

Sources : Kol Zchut — Dira Behanacha. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui. Selon Kol Zchut, les olim peuvent recevoir une aide au loyer du ministère du Logement de la deuxième à la cinquième année après l'alya (sixième pour les familles monoparentales). Pendant l'année du panier d'intégration (sal klita), il n'y a pas d'aide. Les montants baissent avec l'ancienneté. Il faut obtenir un certificat d'éligibilité, valable un an. Renseignements : centre d'appel *2310 du ministère du Logement.

Sources : Kol Zchut — centre d'aide au loyer pour les olim. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Les olim sans logement peuvent demander un crédit aidé du ministère du Logement, en plus d'un crédit bancaire classique. Il faut d'abord obtenir un certificat d'éligibilité (teoudat zakaout), délivré par une banque de crédit immobilier, valable un an, en joignant la teoudat oleh. Les montants et conditions propres aux olim sont à vérifier auprès d'une banque ou du ministère du Logement.

Sources : Kol Zchut — certificat d'éligibilité. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Pour une location de plus de 3 mois (loyer jusqu'à 20 000 ₪ par mois), la loi plafonne la garantie. Selon Kol Zchut, elle ne peut pas dépasser le montant le plus bas entre plusieurs plafonds, dont le loyer d'un tiers de la durée du bail et, pour une garantie bancaire, 3 mois de loyer. Elle doit être rendue dans les 60 jours après la restitution de l'appartement ou le paiement des dettes du locataire. Avant de l'utiliser, le propriétaire doit prévenir le locataire et lui laisser le temps de réparer.

Sources : Kol Zchut — plafond de la garantie. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui pour tout défaut non mineur qui ne vient pas d'un mauvais usage. Selon Kol Zchut, il doit réparer dans un délai raisonnable, et au plus tard 30 jours après la demande du locataire. Sinon, le locataire peut faire réparer lui-même et demander le remboursement des frais raisonnables.

Sources : Kol Zchut — réparations dans un logement loué. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Seulement si le contrat le prévoit expressément. Selon Kol Zchut, il doit alors prévenir au moins 90 jours à l'avance, et le contrat ne peut pas prévoir moins.

Sources : Kol Zchut — résiliation unilatérale. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Non. Selon Kol Zchut, le propriétaire ne peut pas faire payer au locataire la commission de l'agent qu'il a lui-même mandaté. Le locataire ne paie que l'agent avec qui il a signé un bon de commande.

Sources : Kol Zchut — commission et locataire · Kol Zchut — paiements interdits. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

C'est le service de gestion long terme de Dan : recherche et sélection du locataire, état des lieux, suivi des paiements et des garanties, réparations avec des artisans de confiance, renouvellement ou fin du bail. Écrivez-lui sur WhatsApp pour en parler.

Sources : Article : investir à Jérusalem. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, le locataire paie le loyer, l'arnona et ses consommations (eau, électricité, gaz), ainsi que les charges courantes du vaad bayit si le bail le prévoit. Le propriétaire ne peut pas lui faire payer :

• l'assurance du bâtiment ;
• les travaux de rénovation votés par le vaad bayit ;
• la commission de l'agent que le propriétaire a mandaté.

Si le bail prévoit l'un de ces frais, le locataire peut refuser de le payer.

Sources : Kol Zchut — paiements interdits · Kol Zchut — paiements autorisés. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui. Selon Kol Zchut, le logement loué doit être habitable : évacuation des eaux, électricité et éclairage, aération et lumière naturelle, porte d'entrée qui ferme à clé, eau potable, toilettes séparées, et aucun risque déraisonnable pour la sécurité ou la santé. Le bail ne peut pas prévoir le contraire. Une réparation urgente, qui empêche d'habiter normalement, doit être faite en 3 jours au plus.

Sources : Kol Zchut — logement habitable. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Si le bail contient une option de prolongation pour le locataire, celui-ci doit prévenir le propriétaire au moins 60 jours avant la fin du bail. Selon Kol Zchut, une clause exigeant un préavis plus long n'est pas valable (sauf entre membres d'une même famille). Si l'option appartient au propriétaire, il doit prévenir 90 jours à l'avance. Sans option, le propriétaire n'est pas obligé de prolonger, mais doit annoncer ses intentions dans un délai raisonnable.

Sources : Kol Zchut — option de prolongation. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même (par exemple en changeant la serrure). Selon Kol Zchut, il faut déposer une demande d'expulsion au tribunal de première instance (beit mishpat hashalom). Une procédure rapide, limitée à l'expulsion, peut aboutir en 60 jours environ ; la procédure normale permet de réclamer aussi les dettes. Le jugement est ensuite exécuté par l'office d'exécution (hotsaa lapoal).

Sources : Kol Zchut — expulsion en procédure rapide. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, seulement avec l'accord du propriétaire, donné à l'avance et par écrit. S'il refuse sans raison valable, le tribunal peut autoriser la sous-location et en fixer les conditions. Le locataire principal devient alors le « propriétaire » du sous-locataire.

Sources : Kol Zchut — sous-location. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, le propriétaire doit rendre la garantie au plus tard 60 jours après la remise des clés, ou après le paiement des dettes du locataire si c'est plus tard à vérifier. Il rend aussi ce qu'elle a rapporté (par exemple les intérêts d'un dépôt en banque). S'il en garde une partie, il doit pouvoir justifier la dette (loyer impayé, dégâts au-delà de l'usure normale, factures).

Sources : Kol Zchut — utilisation de la garantie par le propriétaire · Kol Zchut — plafond de la garantie. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Non, sauf si le contrat le prévoit. Le loyer signé vaut pour toute la durée du bail. Selon Kol Zchut, pour la période d'option (prolongation), le loyer ne peut augmenter que si la hausse était écrite d'avance dans le contrat : le propriétaire ne peut pas l'ajouter au moment où vous exercez l'option. À la fin du bail sans option, chacun est libre de renégocier.

Sources : Kol Zchut — option de prolongation du bail. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, chaque propriétaire paie selon le rapport entre la surface de son appartement et la surface totale des appartements : 80 m² dans un immeuble de 800 m², c'est un dixième des charges. Cette répartition ne peut être changée qu'avec l'accord de tous les propriétaires. Chaque propriétaire peut aussi consulter les comptes du vaad.

Sources : Kol Zchut — paiements du vaad bayit · Kol Zchut — consulter les documents. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, oui pour l'entretien et le fonctionnement : tous les propriétaires y participent selon leur surface. Le rez-de-chaussée est seulement dispensé des frais d'installation.

Sources : Kol Zchut — paiements du vaad bayit. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui, la loi l'encadre. Selon Kol Zchut :

• installer le mode Chabbat sur un ascenseur demande l'accord de la majorité des propriétaires ;
• dans un immeuble avec deux ascenseurs ou plus, dont l'un est déjà équipé, la demande d'un seul propriétaire suffit pour le faire fonctionner le Chabbat ;
• ceux qui demandent l'installation en paient le coût, et ceux qui demandent le fonctionnement paient l'entretien, selon leur surface ;
• sans accord contraire, des horaires par défaut s'appliquent (par exemple les 4 premières heures du vendredi soir).

En cas de désaccord, on saisit l'inspecteur des registres fonciers.

Sources : Kol Zchut — ascenseur de Chabbat. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, oui, chaque propriétaire peut installer un système automatique d'éclairage de Chabbat dans les parties communes, sans l'accord des autres. Il faut prévenir le vaad bayit par écrit, s'engager à remettre en état si le système n'est plus utilisé, ne pas gêner les voisins, et payer soi-même l'installation et le fonctionnement.

Sources : Kol Zchut — éclairage de Chabbat. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Tout dépend de l'origine. Selon Kol Zchut, si le défaut vient des parties communes (le toit, par exemple), c'est au vaad bayit de s'en occuper ; s'il vient d'un appartement, c'est à son propriétaire.

Sources : Kol Zchut — réparations dans un immeuble. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, la loi interdit le bruit gênant venant d'un logement (musique, enceintes, instruments, cris) en semaine de 14 h à 16 h et de 23 h à 7 h, et la veille et le soir des jours de repos de minuit à 7 h. En dehors de ces heures, un bruit fort, long ou répété peut aussi être une nuisance. On peut s'adresser au centre d'appel de la mairie (106) ou à la police.

Sources : Kol Zchut — bruit des voisins. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

En assemblée générale des propriétaires. Selon Kol Zchut, chaque appartement a une voix, et il faut au moins la moitié des propriétaires présents ou représentés. Les majorités par défaut :

• gestion courante et élection du vaad : majorité simple ;
• modifier le règlement ou installer un ascenseur : 66 % ;
• changer de fournisseur de gaz : 51 % ;
• modifier les parties communes : 75 % des propriétaires détenant au moins deux tiers des surfaces.

Un règlement de copropriété particulier peut prévoir d'autres règles.

Sources : Kol Zchut — assemblée générale. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut :

• Chauffe-eau solaire (dud shemesh) : possible sans l'accord des voisins s'il reste assez de place sur le toit pour un chauffe-eau par appartement, avec un certificat de l'ingénieur de la mairie ;
• Panneaux solaires électriques : accord des propriétaires de deux tiers des parties communes ;
• Climatiseur extérieur : il touche à l'aspect de l'immeuble, il faut demander l'accord de l'assemblée.

Le toit reste une partie commune, sauf s'il est rattaché à un appartement au Tabou.

Sources : Kol Zchut — chauffe-eau solaire · Kol Zchut — parties communes. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Pas seul. Selon Kol Zchut, un propriétaire ne peut pas faire de travaux qui modifient l'aspect extérieur uniforme de l'immeuble ou touchent les parties communes sans l'accord des autres (en général 75 % des propriétaires détenant deux tiers des surfaces). Il faut en plus, le plus souvent, un permis de construire de la mairie. Pensez aussi à la souccah : un balcon fermé ne peut plus servir.

Sources : Kol Zchut — travaux dans un appartement. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Oui. Selon Kol Zchut, un propriétaire peut installer à ses frais un mécanisme de Chabbat sur la pompe à eau, sans l'accord des voisins. Il doit prévenir par écrit le vaad et les propriétaires 30 jours avant, s'engager à remettre en état, et obtenir l'accord d'un ingénieur. Ce n'est pas possible sur une pompe réservée à la lutte contre l'incendie.

Sources : Kol Zchut — pompe à eau et Chabbat. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, dans un immeuble en copropriété, les parties communes appartiennent à tous. Une place de parking, un toit ou une cour ne sont à vous que s'ils sont rattachés à votre appartement (hatsmada) dans le règlement de copropriété et inscrits au Tabou. Avant d'acheter, vérifiez-le sur le nessah Tabou : une place « promise » par le vendeur mais non inscrite peut être utilisée par les voisins.

Sources : Kol Zchut — parties communes en copropriété. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, les travaux bruyants (rénovation, perceuse, installation) sont interdits en semaine entre 20 h et 7 h, et la veille de Chabbat et des fêtes à partir de 17 h, puis pendant tout Chabbat et le jour de fête à vérifier. Certaines villes ont des règles plus strictes (arrêtés municipaux). En cas de problème : la police ou le centre d’appel de la mairie (moked).

Sources : Kol Zchut — bruit des travaux en zone d'habitation. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, le toit fait partie des parties communes, sauf s'il est rattaché à un appartement au Tabou. Chaque habitant peut en faire un usage raisonnable (étendre du linge, monter la souccah si la place le permet…), mais personne ne peut se l'approprier, y installer du matériel fixe ou en bloquer l'accès. Cage d'escalier, ascenseur et abri (miklat) ne peuvent jamais devenir privés. En cas de conflit : le vaad bayit, puis l'inspecteur du registre foncier (mefakeah).

Sources : Kol Zchut — usage des parties communes. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Non. Selon Kol Zchut, l'abri de l'immeuble appartient à tous les propriétaires : personne ne peut le fermer avec son propre cadenas, s'en servir comme débarras ou en empêcher l'accès. En temps normal, la copropriété peut en autoriser un usage commun (salle d'étude, par exemple) avec l'accord de la majorité et après autorisation de la mairie et du Commandement du front intérieur (Pikoud HaOref).

Sources : Kol Zchut — usage de l'abri en copropriété. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, il faut l'accord des propriétaires de deux tiers des appartements, qui détiennent aussi deux tiers des parties communes (dans un immeuble d'au moins 4 appartements). Un propriétaire opposé peut être contraint par l'inspecteur des copropriétés ou par le tribunal. Il existe aussi une exonération de Mas Shevach propre au Tama 38, sous conditions.

Sources : Kol Zchut — Tama 38 · Kol Zchut — exonération Tama 38. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, un propriétaire peut refuser pour des raisons raisonnables, par exemple si l'opération n'est pas rentable pour lui, ou faute de logement de remplacement adapté. Un refus déraisonnable peut l'exposer à une action en dommages et intérêts de la part des autres propriétaires. Pour lancer le projet, il faut l'accord de deux tiers des propriétaires du périmètre ; un guide du ministère cité par Kol Zchut ajoute des seuils par immeuble.

Sources : Kol Zchut — droit de refuser · Kol Zchut — Pinouï-Binouï. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Selon Kol Zchut, un propriétaire de 70 ans ou plus a droit à au moins une option de plus, choisie parmi : un logement de remplacement, une maison de retraite ou une somme d'argent. À partir de 75 ans, il peut choisir entre ces options plutôt que le nouvel appartement. Avant la signature, le promoteur doit réunir les propriétaires et leur remettre un document résumant son offre.

Sources : Kol Zchut — options pour les seniors. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Il faut un permis de construire de la commission locale d'urbanisme. Si l'agrandissement touche les parties communes (toit, cour, façade), il faut aussi l'accord de la copropriété : selon Kol Zchut, 75 % des propriétaires, représentant au moins les deux tiers de la surface des appartements. Bonne nouvelle : l'agrandissement d'un logement familial jusqu'à 140 m² peut être exonéré de Hetel Hashbacha (taxe de plus-value d'urbanisme), si vous ou un proche y habitez au moins 4 ans à vérifier. La demande se fait dans les 45 jours après l'avis de taxe.

Sources : Kol Zchut — exonération de Hetel Hashbacha jusqu'à 140 m² · Kol Zchut — assemblée générale de copropriété. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.

Le fisc considère qu'un projet Tama 38 est une vente : vous cédez des droits de construction contre des travaux. Selon Kol Zchut, vous êtes en général exonéré de Mas Shevach si vous ne recevez que des travaux prévus par la loi (renforcement antisismique, ascenseur, parking, agrandissement jusqu'à 25 m², mamad…) et aucune somme d'argent. Il faut déclarer l'accord au fisc dans les 30 jours. Côté mairie, le Hetel Hashbacha est fortement réduit. à vérifier

Sources : Kol Zchut — exonération de Mas Shevach en Tama 38. Source non officielle : à vérifier. Vérifié le 14 octobre 2026.