Acheter un appartement à Jérusalem : les étapes et les frais

Acheter à Jérusalem, c’est souvent le projet d’une vie. Pour qu’il reste une joie, il faut connaître les étapes. Pas de notaire, mais un avocat. Un impôt d’acquisition qui dépend de votre situation. Un registre foncier, le Tabou, à vérifier avant tout. Et à Jérusalem, quelques points bien à elle. Voici le parcours, dans l’ordre.

1. Fixer son budget et son financement

Commencez par le budget total, pas seulement le prix de l’appartement. Ajoutez l’impôt d’acquisition, les honoraires et une marge pour les imprévus.

Si vous avez besoin d’un crédit, la Banque d’Israël fixe une part maximale que la banque peut financer :

Source : Banque d’Israël — directive 329 « Limitations on Issuing Housing Loans » (boi.org.il, PDF). Vérifié le 13 octobre 2026.

Autrement dit, prévoyez au moins 25 % d’apport pour une résidence unique, et 50 % pour un investissement. La même directive limite aussi la mensualité à 50 % des revenus et la durée du prêt à 30 ans. Demandez un accord de principe (ishour ekroni) avant de chercher : vous saurez exactement où vous en êtes.

2. Chercher le bon appartement

À Jérusalem, tout commence par le quartier. Il décide de votre communauté, de votre synagogue, des écoles des enfants et de votre rythme de vie. Lisez notre article Choisir son quartier quand on vit selon la Torah.

Faites ensuite la liste de ce qui est indispensable pour vous :

• une synagogue à distance de marche pour Chabbat ;
• un quartier couvert par l’érouv ;
• un balcon pour la souccah (mirpeset souccah), à ciel ouvert ;
• un ascenseur de Chabbat si l’appartement est en étage ;
• une cuisine où l’on peut séparer lait et viande ;
• un mamad (pièce sécurisée), de plus en plus recherché.

Dans l’ancien, vous achetez ce que vous voyez. Dans le neuf, vous achetez souvent sur plan, auprès d’un promoteur, avec un calendrier de paiements et une garantie bancaire pour vos versements.

Un conseil : avant de vous décider, passez un Chabbat dans le quartier. Allez à l’office, marchez jusqu’à l’appartement. Vous saurez tout de suite si vous êtes chez vous.

3. Vérifier avant de s’engager

C’est l’étape la plus importante. Avec votre avocat, vérifiez notamment :

• L’extrait du Tabou (nessah Tabou) : qui est propriétaire, et y a-t-il une hypothèque, une saisie ou une note d’avertissement ?
• Le dossier à la mairie de Jérusalem : l’appartement correspond-il au permis de construire ? À Jérusalem, les balcons fermés et les extensions sans permis sont fréquents. Ils peuvent poser problème à la revente ou pour le crédit.
• La souccah : si un balcon a été couvert, vérifiez qu’il reste utilisable pour la souccah et qu’il est en règle.
• Les dettes : arnona (taxe municipale), charges de copropriété (vaad bayit), eau.
• L’état de l’immeuble : toiture, humidité, et projets de rénovation urbaine (Tama 38, Pinouï-Binouï).

Pour connaître la valeur réelle de l’appartement, un expert immobilier agréé (shamaï) peut faire une estimation. La banque en exigera une si vous empruntez.

4. Choisir un avocat

En Israël, il n’y a pas de notaire dans une vente immobilière. Chaque partie a, en général, son propre avocat. Il vérifie le bien, rédige ou relit le contrat, déclare la vente aux impôts et suit l’inscription au Tabou.

Choisissez un avocat spécialisé en immobilier, et si possible francophone. Ses honoraires se négocient : il n’existe pas de barème officiel. Pour un ordre d’idée, comptez environ 1 % du prix + TVA. Demandez un devis écrit, TVA comprise.

5. Négocier et signer

Le prix se négocie, comme partout. Une fois d’accord, les avocats rédigent le contrat. Il fixe le prix, le calendrier de paiement, la date de remise des clés et ce qui reste dans l’appartement.

Attention : en Israël, un simple mémo signé peut déjà vous engager. Ne signez rien sans votre avocat.

6. Après la signature

• Note d’avertissement (heara azhara) : votre avocat l’inscrit au Tabou. Elle protège votre achat jusqu’au transfert de propriété.
• Déclaration aux impôts : la vente est déclarée à Rashut HaMisim, qui calcule l’impôt d’acquisition (Mas Rechisha).
• Paiements : selon le calendrier du contrat, souvent en plusieurs fois.
• Inscription au Tabou : une fois tout payé et les attestations obtenues, vous devenez propriétaire inscrit.
• La mezouza : et le jour de l’entrée, on fixe les mezouzot. Mazal tov !

7. Les frais à prévoir

TVA : taux de 18 % en vigueur depuis le 1^er janvier 2025 selon le décret TVA (amendement) de 2024.

Le Mas Rechisha pour une résidence unique

Source : Rashut HaMisim — simulateur officiel de l’impôt d’acquisition (gov.il) ; Rashut HaMisim — instruction d’exécution Misui Mekarkein n° 1/2025 (gov.il, PDF). Barèmes applicables du 16/01/2025 au 15/01/2028 (montants gelés par la loi des arrangements). Vérifié le 13 octobre 2026.

Si vous possédez déjà un logement en Israël, ou si vous achetez pour louer, le barème est différent : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, puis 10 %. Tous les détails et des exemples dans l’article Mas Rechisha en 2026, ou directement avec le calculateur.

Informations générales, ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal.